Komşunun tadilat tozu ortak alanı kirletiyorsa ne yapılabilir?

Kısa cevap: Tadilatın ortak alanda bıraktığı toz ve kirin temizliği, tadilatı yaptıran kat malikine (kiracı yaptırıyorsa kiracıya) aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve doğruluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Önce sakin bir konuşma, ardından yöneticiye yazılı bildirim yapılır; kirlilik sürerse yönetim temizlik masrafını o daireden isteyebilir.

Komşunun tadilatı ortak alanları kirletiyorsa şikâyetçi komşunun ve yöneticinin izleyebileceği adımlar aşağıdadır.

Ortak alan kirliliği nasıl oluşur?

• Moloz torbalarının merdivenden sürüklenmesi ve torbalardan dökülen alçı ile kum.
• Ustaların ayakkabılarıyla tozu tüm katlara taşıması.
• Daire kapısı açık çalışılırken zımpara ve kesim tozunun merdiven boşluğuna yayılması.
• Malzemelerin asansörle taşınması ve kabin duvarlarının, zeminin kirlenmesi.
• Boya ve harcın sahanlığa damlaması.

Bu kirliliğin bir kısmı her tadilatta kaçınılmazdır. Sorun, gün sonunda temizlenmemesi ve bina temizlik ekibinin ya da kapıcının yükünün haksız biçimde artmasıdır.

Tadilat tozu yalnızca görüntü meselesi de değildir. Merdivende biriken ince toz ve kum, özellikle mermer ya da granit basamaklarda kaymaya neden olabilir. Harç ve kum taneleri ayakkabıyla basamaklar üzerinde sürüklendikçe taş yüzeyi çizer ve zamanla matlaştırır. Asansör kapı raylarına dolan kum ise kapının çalışmasını zorlaştırabilir. Bu yüzden kirliliğe erken müdahale, binanın ortak malı olan yüzeyleri de korur.

Hukuki çerçeve: Kimin, neye hakkı var?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemesini ve birbirlerinin haklarını çiğnememesini ister. Ortak yerlere verilen zarardan, zararı veren kat maliki sorumludur. Pratikte bunun anlamı şudur:

Yönetim planınızda tadilatla ilgili özel hükümler olabilir. Önce bu belgeyi okumak, hangi kuralın uygulanacağını netleştirir.

Komşu olarak ne yapabilirsiniz?

1. Doğrudan ve sakin konuşun: Çoğu zaman tadilatı yaptıran kişi tozu fark etmemiştir, çünkü gün içinde evde değildir. Ustalara değil, daire sahibine söylemek daha etkilidir.
2. Fotoğraf çekin: Kirlenen sahanlık ve merdivenleri tarihli fotoğraflarla kaydedin. Tartışmada değil, yöneticiye bildirimde işe yarar.
3. Yöneticiye yazılı bildirin: Mesaj ya da dilekçe ile, hangi tarihlerde neyin kirlendiğini yazın.
4. Kendiniz temizleyip masraf istemeyin: Ortak alan işleri yönetimin organizasyonundadır. Tek başına firma çağırıp faturayı komşuya göndermek anlaşmazlığı büyütür.

Yönetici olarak ne yapmalısınız?

Yöneticinin amacı, tadilatı durdurmak değil, ortak alanın kullanılabilir kalmasını sağlamaktır. İşe yarayan yaklaşım şudur:

• Tadilata başlayan daireye, tadilat saatleri ve ortak alan kuralları yazılı olarak hatırlatılır.
• Asansör kabini ve merdiven için koruma (karton, kabin koruma örtüsü) istenir.
• Gün sonu süpürme ve moloz taşıma günü kararlaştırılır. Moloz kuralları için tadilat molozu yazımıza bakabilirsiniz.
• Kirlilik sürerse, ek temizlik yaptırılır ve masrafı belgelenerek ilgili daireden talep edilir.
• Ortak alanda bırakılan malzemeler için ortak alana eşya bırakan komşu yazısındaki adımlar uygulanabilir.

Ek temizlik masrafı o daireye nasıl yansıtılır?

En sorunsuz yol, tadilat başlamadan önce yapılan bir anlaşmadır: Daire sahibi, tadilat süresince ve bitiminde ortak alanın ek temizliğini üstlendiğini kabul eder. Böyle bir anlaşma yoksa yönetici şu sırayı izleyebilir:

1. Kirliliği tarih ve fotoğrafla kayda geçirir.
2. Daire sahibine yazılı uyarı gönderir ve makul bir süre tanır.
3. Temizlik yapılmazsa ek temizliği yaptırır ve faturasını saklar.
4. Bu tutarı genel giderlere değil, ilgili dairenin hesabına işler ve yazılı olarak bildirir.

Ödenmezse ne yapılacağı, yönetim planı ve genel hukuk kurallarına bağlıdır. Anlaşmazlık büyürse bir hukukçuya danışmak doğru olur.

Yöneticinin burada dikkat etmesi gereken nokta, masrafın gerçekten tadilattan kaynaklanan ek iş için olmasıdır. Binanın olağan haftalık temizliği zaten genel gidere dahildir; ek fatura yalnızca tadilat nedeniyle yapılan fazladan temizliği kapsamalıdır. Faturada tarih ve yapılan işin açıkça yazılması, tartışmayı önemli ölçüde azaltır.

Önleyici adımlar: Tadilat başlamadan yapılacak anlaşma

Sorunların çoğu, tadilat başlamadan yarım saatlik bir konuşmayla önlenebilir. Yönetici, tadilat yapacak daireyle şu konuları netleştirebilir:

• Tarih ve süre: Tadilatın ne zaman başlayıp ne zaman biteceği ve gürültülü işlerin hangi günlerde yapılacağı.
• Çalışma saatleri: Hafta içi ve hafta sonu için makul saatler; yönetim planında bir hüküm varsa ona uyulur.
• Koruma: Asansör kabini ve merdiven için koruma malzemesinin kim tarafından ve ne zaman takılacağı.
• Gün sonu düzeni: Ustaların her akşam daire önünü ve merdiveni süpürmesi.
• Bitiş temizliği: Tadilat bitince ortak alanın tek seferlik ek temizliğinin kim tarafından yaptırılacağı.
• İletişim: Sorun çıktığında aranacak kişinin telefonu.

Bu maddelerin kısa bir yazıyla ya da mesajla kayda geçirilmesi, ileride "bana söylenmemişti" tartışmasını önler. Komşulara da tadilat tarihlerini duyuran kısa bir not, hoşgörüyü belirgin şekilde artırır.

Kiracı tadilat yaptırıyorsa

Kiracı, kiraladığı dairede ev sahibinin izniyle tadilat yaptırıyorsa ortak alan kurallarına o da uymak zorundadır. Yönetici muhatap olarak kiracıyla konuşur, çözüm çıkmazsa kat malikini de bilgilendirir. Ev sahibi ile kiracı arasındaki masraf paylaşımı ise kendi aralarındaki meseledir.

Unutulmaması gereken bir şey de komşuluk ilişkisinin tadilattan sonra da süreceğidir. Kuralları hatırlatırken suçlayıcı değil çözüm odaklı bir dil kullanmak, aynı merdiveni yıllarca paylaşacak komşular arasında kalıcı bir kırgınlık oluşmasını önler.

Tadilat süresince ya da bitiminde merdiven, asansör ve girişin toparlanması gerekiyorsa Kuzey Temizlik tek seferlik ortak alan temizliği yapabilir; düzenli işler için mobil kapıcılık planına da göz atabilirsiniz.