Kiralık evde küf çıktı: ev sahibi mi, kiracı mı sorumlu?

Kısa cevap: Kiralık evde çıkan küfte sorumluluk, küfün nedenine göre belirlenir. Küf binanın yapısından ya da tesisatından kaynaklanıyorsa (sızıntı, çatı akıntısı, yalıtım eksikliği) bu genel olarak kiralananın ayıbı sayılır ve giderilmesi ev sahibinin işidir. Küf kiracının kullanımından kaynaklanıyorsa (havalandırmama, içeride sürekli çamaşır kurutma, sızıntıyı bildirmeme) kiracı sorumlu tutulabilir. Her iki durumda da ilk adım, küfü fotoğraflayıp ev sahibine yazılı olarak bildirmektir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata ya da kira hukuku konusunda bilgili bir uzmana danışmanızı öneririz.

Kiralananın ayıbı ne demek?

Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi, evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür. Evin oturmaya elverişliliğini azaltan, kiracının sebep olmadığı kusurlar genel olarak ayıp sayılır. Binadan kaynaklanan sürekli rutubet ve küf de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ayıp kiracının kusuru olmadan ortaya çıktıysa, kiracı ev sahibinden ayıbın giderilmesini isteyebilir. Ayıp makul sürede giderilmezse, kanunda kira bedelinden indirim isteme ve bazı durumlarda zararın giderilmesini talep etme gibi haklar da düzenlenmiştir. Bu hakların koşulları duruma göre değiştiği için uzman görüşü alınmalıdır.

Kiracının özen borcu

Kiracının da evi özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Küf açısından bu şu anlama gelir:

• Evi makul ölçüde havalandırmak ve ısıtmak,
• Fark ettiği sızıntı, rutubet ve küfü gecikmeden ev sahibine bildirmek,
• Banyo aspiratörü ve davlumbaz gibi havalandırma araçlarını kullanmak,
• Küçük, yüzeysel küfü olağan temizlik kapsamında temizlemek.

Bildirim yapmayan ve bu yüzden hasarın büyümesine yol açan kiracı, büyüyen kısımdan sorumlu tutulabilir.

Neden önemli: küfün kaynağı

Yoğuşma ile yapısal sorun arasındaki farkı anlamak için kışın duvar köşesinde küf yazımız yol gösterebilir. Gerçek hayatta çoğu zaman ikisi bir aradadır; bu da tartışmanın neden sık çıktığını açıklar.

Kiracıysanız: adım adım

1. Belgeleyin: Küfü tarih görünecek şekilde fotoğraflayın; yayıldıkça yeniden çekin.
2. Yazılı bildirin: Ev sahibine mesaj ya da e-postayla, nerede ve ne zamandan beri olduğunu yazın. Sözlü konuşmalar sonradan ispatlanamaz.
3. Kendi payınızı gösterin: Havalandırma ve ısıtma alışkanlıklarınızı düzenleyin; yüzeysel küfü temizleyin.
4. Kaynağın tespitini isteyin: Sızıntı şüphesi varsa ev sahibinden bir ustanın bakmasını isteyin.
5. Kendi başınıza büyük onarım yapmayın: İzin almadan duvar kırmak ya da yalıtım yaptırmak yeni anlaşmazlıklara yol açabilir.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki iletişim yazılı ve sakin kaldığında, küf sorunlarının büyük kısmı mahkemeye gitmeden çözülür. Fotoğraf, tarih ve karşılıklı mesajlar, her iki taraf için de en güçlü dayanaktır.

Ev sahibiyseniz

• Bildirim geldiğinde yerinde bakın ya da baktırın; sızıntı ve çatı sorunları beklerse onarım maliyeti büyür.
• Evi kiraya vermeden önce önceki kış küf görülen noktaları kontrol edin ve gerekiyorsa giderin.
• Teslimde evin durumunu fotoğraflarla kayıt altına alın; bu, ileride hem sizi hem kiracıyı korur.

Kira sözleşmesine ne yazılabilir?

Anlaşmazlıkların çoğu, baştan kimsenin konuşmadığı konulardan çıkar. Kira sözleşmesi imzalanırken küf ve rutubetle ilgili birkaç noktayı açıkça yazmak ileride işinizi kolaylaştırır:

• Teslim anında evde bilinen bir rutubet ya da küf izi varsa, yeri ve durumu,
• Teslim tarihinde çekilen fotoğrafların sözleşmenin eki olduğu,
• Sızıntı ve rutubet bildirimlerinin hangi yolla (mesaj, e-posta) yapılacağı,
• Banyo silikonu, aspiratör gibi küçük bakım işlerinin kimde olacağı.

Bu maddeler kanunda düzenlenen hakları ortadan kaldırmaz; ama tarafların neyi kabul ettiğini netleştirir. Sözleşmede kiracı aleyhine olan ve kanuna aykırı düşen hükümlerin geçerliliği tartışmalı olabileceğinden, şüphe duyulan maddeler için bir hukukçuya danışmak yerinde olur.

Apartman ortak alanından gelen nem

Bazen küfün kaynağı ne kiracının kullanımı ne de dairenin kendisidir. Çatı, cephe, ortak gider hattı ya da bodrumdaki su sızıntısı gibi binanın ortak yerlerinden gelen nem, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliklerinin ortak sorumluluğundaki alanlarla ilgilidir. Bu durumda kiracı sorunu ev sahibine bildirir, ev sahibi de konuyu apartman yönetimine taşır. Kiracının doğrudan yönetimle muhatap olması da bilgi vermek açısından faydalıdır, ancak onarım kararını kat malikleri ve yönetim verir.

Kim temizler, kim onarır?

Pratikte sorumluluk çoğu zaman ikiye bölünür: kaynak ile görünen leke.

1. Kaynak: Sızıntının onarılması, çatı ya da cephenin düzeltilmesi, yalıtım. Bu işler binaya dairdir ve kiracının kusuru yoksa genellikle ev sahibinin üzerindedir. Ortak alanla ilgiliyse apartman yönetimi de devreye girer.
2. Görünen leke: Kaynak giderildikten sonra duvarın temizlenmesi ve boyanması. Küf binadan kaynaklandıysa bu da çoğunlukla onarımın parçası sayılır.
3. Olağan temizlik: Banyo derzi ve silikonundaki yüzeysel kararma, pencere kenarındaki küçük lekeler gibi günlük yaşamda oluşan küf, olağan temizlik kapsamında kiracı tarafından temizlenir.

Taraflar baştan bu ayrımı konuşursa, "kim boyatacak" tartışması çoğu zaman uyuşmazlığa dönüşmeden çözülür.

Taşınırken küf tartışmasını önlemek

Ev boşaltılırken duvardaki küf izleri depozito tartışmasının en sık nedenlerinden biridir. Teslim sırasında hangi izin olağan kullanım, hangisinin hasar sayılabileceği konusunu depozitodan temizlik kesintisi yazısında, genel teslim temizliğini ise kiralık evi teslim ederken temizlik yazısında ele aldık.

Taşınma öncesi ya da sonrası boş evin küf izleri dâhil baştan sona temizlenmesi için Kuzey Temizlik, taşınma temizliği kapsamında keşif yapıp neyin temizlikle çıkacağını önceden söyleyebilir.