Ev sahibi temizlik gerekçesiyle depozitodan kesinti yapabilir mi?

Kısa cevap: Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, evi özenle kullanmak ve teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmadan sorumlu değildir. Ev, normal bir kullanımın ötesinde kirli bırakılmışsa ev sahibi makul temizlik masrafını depozitodan talep edebilir. Kesintinin haklı sayılması için evin teslimdeki durumunun ve masrafın belgelenmesi gerekir; tek taraflı ve belgesiz kesinti tartışmaya açıktır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata ya da arabulucuya danışmanızı öneririz.

Taşınma sonrası en sık yaşanan tartışmalardan biri depozitonun iadesidir. Ev sahibi "ev kirli teslim edildi" der, kiracı "girdiğimde de böyleydi" der. Kimin haklı olduğu çoğu zaman hukuktan çok belgeye bağlıdır.

Depozito (güvence bedeli) ne işe yarar?

Depozito, kira sözleşmesinden doğabilecek borçlara karşı ev sahibine verilen bir güvencedir. Ödenmemiş kira, faturalar ya da kiracının özensiz kullanımından doğan hasarlar bu güvenceden karşılanabilir. Depozito kendiliğinden ev sahibine geçmez; kesinti için geçerli bir alacağın bulunması gerekir.

Olağan kullanım ile özensiz kullanım arasındaki fark

Bir ev yıllarca yaşanınca bazı izler kaçınılmazdır. Kanun, bu doğal yıpranmayı kiracıya yüklemez. Ayrımı şöyle düşünebilirsiniz:

Bu tablo kesin bir liste değildir; her durum, evin teslim alındığı hâl ve kira süresi dikkate alınarak değerlendirilir.

Teslimde kontrol ve bildirim

Kanun, ev sahibine evi geri alırken durumunu kontrol etme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona bildirme yükümlülüğü getirir. Teslim sırasında olağan bir incelemeyle görülebilecek bir eksiklik zamanında bildirilmezse, ev sahibinin sonradan bu konuda talepte bulunması zorlaşır. Bu yüzden:

• Ev sahibi teslim günü evi kiracıyla birlikte gezmeli, gördüğü kirliliği hemen söylemeli ve mümkünse yazılı bir tutanağa geçirmelidir.
• Kiracı da tutanağı okumadan imzalamamalı, katılmadığı noktaları not düşmelidir.

İspat: kim neyi göstermeli?

Temizlik kesintisinde iki şey önemlidir: evin teslimdeki durumu ve yapılan masrafın makul olduğu.

1. Giriş kaydı: Kiracı eve girerken çekilmiş fotoğraflar ve giriş tutanağı, evin başlangıçtaki hâlini gösterir.
2. Çıkış kaydı: Teslim günü çekilmiş tarihli fotoğraflar ve tutanak.
3. Masraf belgesi: Temizlik için alınan hizmetin faturası veya makbuzu. Faturasız, tahmini bir rakam üzerinden yapılan kesinti tartışmalıdır.
4. Yazışmalar: Mesaj ve e-postalar, tarafların neyi kabul ettiğini gösterebilir.

Kiracı için en pratik koruma, evi teslim etmeden önce temizlemek ve bunu fotoğraflamaktır. Bunun nasıl yapılacağını kiralık evi teslim ederken temizlik yazımızda oda oda anlattık.

Sözleşmedeki temizlik maddeleri

Bazı kira sözleşmelerinde "ev teslimde profesyonel temizlik yapılmış olarak bırakılacaktır" gibi maddeler bulunur. Bu tür maddelerin geçerliliği ve kapsamı somut duruma göre değişir; özellikle kiracı aleyhine olağan kullanımın ötesinde yük getiren maddeler tartışmalı olabilir. Sözleşmenizi imzalamadan önce okumak, teslimde ne beklendiğini baştan netleştirir.

Küf gibi binadan kaynaklanabilecek durumlarda sorumluluğun kime ait olduğu ayrıca değerlendirilir; bu konuda kiralık evde küf sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Anlaşmazlık olursa ne yapılır?

• Önce yazılı olarak, fotoğraf ve faturalarla gerekçe isteyin ya da sunun.
• Uzlaşılamazsa kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunduğunu unutmayın.
• Arabuluculukta da en belirleyici olan, iki tarafın elindeki tarihli kayıtlardır.

Ev sahipleri için: kesintiyi haklı kılan adımlar

Ev sahibi açısından da durum yalnızca "ev kirliydi" demekten ibaret değildir. Bir kesintinin ileride tartışmaya dönüşmemesi için şunlara dikkat etmek gerekir:

• Girişte belgelemek: Evi kiraya verirken temiz teslim ettiğinizi gösteren tarihli fotoğraflar ve kiracıyla imzalanmış bir tutanak, sonradan en güçlü dayanağınızdır.
• Teslimde hazır bulunmak: Anahtarı emlakçıya ya da komşuya bıraktırmak yerine, evi kiracıyla birlikte gezmek ve gördüklerinizi o anda söylemek.
• Makul kalmak: Kiracının bıraktığı kir ile evin yeniden kiraya verilmeden önce her durumda yapılacak rutin temizliği ayırmak. Her kiracı değişiminde zaten yapılacak bir temizliğin bütün bedelini kiracıya yüklemek tartışma yaratır.
• Kalem kalem açıklamak: Kesinti yapılacaksa hangi iş için ne kadar tutulduğunu yazılı bildirip fatura ya da makbuzu paylaşmak.
• Kalanı geciktirmemek: Kesinti dışındaki tutarı makul süre içinde iade etmek, ilişkiyi gereksiz yere germez.

Kiracılar için: anahtarı vermeden önce kontrol listesi

1. Eve girişteki fotoğraflarınızı bulun ve evi onlarla karşılaştırın.
2. Evi temizleyin; mutfak ve banyoya öncelik verin.
3. Kendi eşyalarınızı ve çöpleri tamamen çıkarın.
4. Her odayı, sayaçları ve anahtarları fotoğraflayın.
5. Teslimi ev sahibiyle birlikte yapın ve tutanağı dikkatle okuyun.
6. Depozito iadesi için banka bilgilerinizi yazılı olarak iletin.

Teslimden sonra ev sahibinden bir kesinti bildirimi gelirse hemen itiraz etmek yerine, önce hangi kalem için ne talep edildiğini ve dayanağını yazılı olarak isteyin. Elinizdeki teslim fotoğraflarıyla karşılaştırın. Talep kısmen haklıysa o kısmı kabul edip kalanı tartışmak, çoğu zaman uzun bir süreçten daha hızlı sonuç verir.

Bu adımlar her anlaşmazlığı önlemez, ama tartışma çıktığında elinizde somut bir dayanak olmasını sağlar.

Teslimden önce evi belgelenebilir şekilde temizletmek isteyen kiracılar ya da kiracı çıktıktan sonra evi yeniden kiraya hazırlamak isteyen ev sahipleri Kuzey Temizlik ile iletişime geçebilir; taşınma temizliği sonrasında fatura düzenlenir.