Apartman temizlik gideri arsa payına mı, eşit olarak mı bölünür?

Kısa cevap: Önce yönetim planına bakılır; planda bir paylaşım oranı yazıyorsa o uygulanır. Plan sessizse Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi devreye girer: kapıcı, bahçıvan ve bekçi gibi hizmet giderleri eşit, diğer ortak giderler ise arsa payı oranında paylaşılır. Mobil kapıcılık bedeli de pratikte kapıcı gideri gibi değerlendirilir ve çoğu binada eşit bölünür.

Neden iki farklı kural var?

Kanunun mantığı basittir: kapıcının merdiveni silmesi, çöpü toplaması gibi hizmetlerden her daire aşağı yukarı aynı ölçüde yararlanır. Oysa çatı onarımı, cephe boyası gibi giderler binanın kendisine yapılan yatırımdır ve büyük dairenin payı da büyüktür. Bu yüzden hizmet nitelikli giderler eşit, yapıya ilişkin giderler arsa payına göre bölünür.

Malzemenin nasıl alınacağı ve kime fatura edileceği ayrı bir yazının konusu: temizlik malzemesini kim alır.

Yönetim planı her şeyin önündedir

Kanundaki kurallar, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa uygulanır. Bazı planlarda temizlik gideri dairenin metrekaresine, bazılarında kat sayısına göre bölünür. Yönetici bu konuda kendi adalet anlayışını değil, planı uygulamakla yükümlüdür. Plandaki kuralı değiştirmek isteyen kat malikleri için plan değişikliği usulü gerekir.

Dükkânlı binalarda anlaşmazlık

En çok tartışma, zemin katında dükkân bulunan binalarda çıkar. Dükkân sahibi genellikle şunu söyler: "Merdiveni kullanmıyorum, girişim ayrı, neden temizliğe katılayım?"

• Kanunun genel kuralı, bir kat malikinin ortak yerden yararlanmadığını ileri sürerek giderden kaçınamayacağı yönündedir.
• Ancak yönetim planı dükkânları belirli giderlerden muaf tutuyor ya da farklı oran koyuyorsa bu hüküm uygulanır.
• Plan sessizse ve taraflar anlaşamıyorsa uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür.

Dükkânlı binalarda tartışmayı azaltan bir başka yol, giderleri ayrıştırmaktır. Örneğin bina girişi ve kaldırım temizliği herkesi ilgilendirirken, üst katlardaki merdiven ve asansör temizliği daha çok konutları ilgilendirir. Bazı yönetim planları bu ayrımı açıkça yapar. Ayrıca dükkânın kendi önündeki kaldırım ve vitrin temizliği, ortak gider değil dükkânın kendi işidir; bu sınırın da yazılı olması faydalıdır.

Pratik bir çözüm, kurulun oybirliğiyle ya da plan değişikliğiyle dükkânlar için açık bir kural belirlemesidir. Böylece her yıl aynı tartışma yaşanmaz.

Diğer sık sorulan durumlar

• Boş daire: Daire boş diye gider payı düşmez; kat maliki ödemeye devam eder.
• Zemin kat dairesi: Asansörü ve üst merdivenleri kullanmaması, plan aksini söylemiyorsa temizlik payını ortadan kaldırmaz.
• Kiracı: Temizlik aidatı kiracıdan istenebilir; ev sahibi de sorumluluktan kurtulmaz. Ayrıntı: kiracı temizlik aidatını öder mi.

Basit bir hesap örneği

İki kural arasındaki farkı somut görmek için rakam yerine oranlarla düşünelim. Sekiz daireli bir binada daireler farklı büyüklükte olsun; en büyük dairenin arsa payı en küçüğün iki katı kadar olsun.

• Eşit paylaşımda: Aylık temizlik bedeli sekize bölünür. Küçük ve büyük daire aynı tutarı öder.
• Arsa payıyla paylaşımda: Büyük daire, küçük dairenin yaklaşık iki katını öder.

Hangisinin "adil" olduğu kat maliklerine göre değişir. Büyük daire sahipleri genellikle eşit paylaşımı, küçük daire sahipleri arsa payını savunur. Kanun bu tartışmayı hizmet giderleri için eşit paylaşım lehine çözmüştür; yönetim planı farklı bir denge kurmuşsa o uygulanır.

Karma giderlerde dikkat

Bazı faturalar hem hizmet hem yapı niteliğindedir. Örneğin bir firma aynı faturada merdiven temizliği ile çatı oluğu temizliğini birlikte gösterebilir. Bu durumda giderlerin işletme projesinde ayrı kalemlerde gösterilmesi, hangi kısmın hangi kurala göre paylaşılacağını netleştirir. Firmadan kalem kalem fatura istemek, yıllık hesap denetiminde de yöneticinin işini kolaylaştırır.

Aynı şekilde, inşaat sonrası ortak alan temizliği ya da su baskını sonrası bodrum temizliği gibi tek seferlik işler olağan temizlik gideri değildir. Bunların kaynağı ve paylaşımı ayrı bir kurul kararıyla belirlenmelidir; özellikle bir dairenin tadilatından kaynaklanan kirlenmede masrafın o daireye yüklenmesi gündeme gelebilir.

Yönetici için uygulama önerileri

1. İşletme projesinde temizlik giderini ayrı bir satır olarak gösterin; hangi kuralla bölündüğünü yazın.
2. Paylaşım cetvelini kurul onayına sunun ve tüm kat maliklerine bildirin.
3. Firma faturalarını dosyalayın; yıllık hesap raporunda gösterin.
4. Dükkân veya farklı kullanım varsa kuralı yazılı hâle getirin.

Temizlik giderini işletme projesine yerleştirmenin yolunu ayrıca anlattık. Hizmet kapsamını görmek için mobil kapıcılık sayfamıza bakabilirsiniz.

İşletme projesine yazacağınız kalem için net bir aylık bedel gerekiyorsa Kuzey Temizlik binanızı görüp yazılı teklif hazırlayabilir.