Temizlik aidatını ödemeyen komşuya karşı yönetici ne yapabilir?

Kısa cevap: Yönetici sırasıyla hatırlatma yapar, yazılı ihtar gönderir ve sonuç alamazsa icra takibi başlatır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken her ay için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Dairenin önünü süpürmemek, ilan panosunda isim yazmak gibi "cezalar" ise hem hukuka aykırı olabilir hem de yöneticiyi zor durumda bırakır.

Önce sebebi öğrenin

Aidat borçlarının önemli bir kısmı unutma, hesap numarası değişikliği ya da ev sahibi ile kiracı arasındaki "sen ödeyecektin" karışıklığından doğar. Kısa bir telefon veya kapıya bırakılan nazik bir not, hukuki süreçten çok daha hızlı sonuç verir. Kiracılı dairelerde borcun ev sahibine de bildirilmesi gerekir; nedenini kiracı temizlik aidatını öder mi yazımızda anlattık.

Adım adım tahsil yolu

1. Hesap dökümü: Hangi aylar, hangi kalemler ödenmedi; tek sayfalık net bir döküm hazırlayın. Dayanak olarak kurulun onayladığı işletme projesini ekleyin.
2. Yazılı hatırlatma: Dökümü kat malikine elden imza karşılığı ya da e-posta ile iletin; makul bir ödeme süresi tanıyın.
3. İhtarname: Ödeme yoksa noter aracılığıyla ihtar çekin. Gecikme tazminatının işlediğini ve yasal yola gidileceğini belirtin.
4. İcra takibi: Yönetici, apartman adına icra dairesinde takip başlatabilir. Borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir.
5. İtiraz hâlinde: İtirazın iptali için dava açılır. Bu aşamada bir avukatla çalışmak süreci hızlandırır.

Ortak gider alacağı, kanunda kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınan alacaklardandır. Bu, dairenin satışı sırasında borcun gündeme gelmesini sağlar; uygulanması için hukukçu desteği gerekir.

Yöneticinin yapmaması gerekenler

• Borçlunun kapı önünü, katını temizletmemek. Temizlik ortak alana yapılır; bir katı atlamak diğer kat maliklerine de zarar verir ve sözleşmeye aykırı düşebilir.
• Borçluların adını asansöre, panoya ya da mesajlaşma grubuna yazmak. Kişisel verilerin ifşası ayrı bir hukuki sorun doğurabilir.
• Su, elektrik, kalorifer gibi hizmetleri kendi başına kesmek.
• Gecikme tazminatını kanundaki orandan farklı keyfi bir "ceza" olarak uygulamak.

Örnek hatırlatma ve ihtar dili

Yazılı iletişimde dil, sonucu doğrudan etkiler. Suçlayıcı bir mesaj karşı tarafı savunmaya iter; net ve sakin bir mesaj ise çoğu zaman ödemeyle sonuçlanır.

İlk hatırlatma için örnek: "Sayın kat malikimiz, yönetim kayıtlarımıza göre aşağıda dökümü bulunan aylara ait ortak gider payınız ödenmemiş görünmektedir. Ödeme yaptıysanız dekontu bizimle paylaşmanızı, yapmadıysanız belirtilen hesaba yatırmanızı rica ederiz. Sorunuz olursa yönetimle görüşebilirsiniz."

İhtar için içerik: İhtarnamede borcun dönemleri ve tutarı, dayanağı olan kurul kararı ve işletme projesi, gecikme tazminatının işlediği, ödeme için verilen süre ve süre sonunda yasal yola başvurulacağı açıkça yazılır. Noter ihtarı, ileride icra ve dava aşamasında güçlü bir ispat aracıdır.

Taksit ve uzlaşma

Borçlu geçici bir maddi sıkıntı içindeyse taksitlendirme, hem tahsili hem de komşuluk ilişkisini korur. Taksit planı mutlaka yazılı olmalı, borçlu tarafından imzalanmalı ve bir taksitin ödenmemesi hâlinde tüm borcun muaccel olacağı belirtilmelidir. Yönetici, kurulun verdiği yetki çerçevesinde böyle bir uzlaşma yapabilir; yetki yoksa uzlaşmayı kurula bildirmesi doğru olur.

Uzlaşma, gecikme tazminatından vazgeçme anlamına geliyorsa bu da kurulun bilgisine sunulmalıdır; çünkü alacak tek kişinin değil tüm kat maliklerinindir.

Temizlik firmasına ödeme ne olacak?

Bir dairenin ödememesi firmaya yapılacak ödemeyi durdurmaz; apartman sözleşmenin tarafıdır. Bu yüzden işletme projesinde küçük bir tahsil gecikmesi payı ya da yedek akçe bulundurmak, hizmetin aksamamasını sağlar. Firma ile geçici bir ödeme planı konuşmak mümkün olsa da bunun yazılı olması gerekir.

Daire satılırsa borç ne olur?

Aidat borcu olan bir daire satıldığında borcun kimden isteneceği sık sorulur. Borç, borcun doğduğu dönemde kat maliki olan kişiye aittir; ancak kanunun tanıdığı kanuni ipotek hakkı tescil edilmişse alacak daireyi takip eder. Bu nedenle yöneticinin satış sürecinde iki işi vardır:

1. Alıcı ya da satıcı istediğinde, dairenin güncel aidat durumunu gösteren bir yazı vermek,
2. Uzun süredir tahsil edilemeyen büyük bir borç varsa, hukukçu desteğiyle alacağı güvenceye almak.

Alıcılar için de basit bir öneri: daire alırken yönetimden "aidat borcu yoktur" yazısı istemek, sonradan çıkabilecek tartışmaları baştan önler. Bu yazı aynı zamanda binanın düzenli yönetilip yönetilmediği hakkında da fikir verir.

Borçlu "hizmet kötü" diyorsa

Hizmetten memnuniyetsizlik ödemeyi durdurma hakkı vermez; ancak yöneticiye de bir sinyaldir. Şikâyeti kayda alın, firmadan rapor isteyin ve denetimi sıkılaştırın: mobil kapıcılık denetim formu. Hizmet ölçülebilir hâle geldiğinde "ödemem" gerekçesi de zayıflar. Firmayla çalışmanın çerçevesi için mobil kapıcılık sayfamıza bakabilirsiniz.

Ziyaret ve iş kaydının düzenli tutulduğu bir hizmet, aidat tartışmalarında yöneticinin elini güçlendirir; Kuzey Temizlik ile çalışmak isterseniz 0553 829 36 38 numarasından ulaşabilirsiniz.