# Kapıcı dairesi boşalınca kiraya verilebilir mi, gelir kime kalır?

Kapıcı dairesi bir ortak yerdir; kiraya verilmesi kurul kararı gerektirir ve yönetim planındaki tanıma göre ağır çoğunluklar aranabilir. Kira geliri kat maliklerine aittir; çoğu bina bu geliri işletme projesine aktararak aidatları düşürür.

**Kısa cevap:** Evet, ama yönetici tek başına karar veremez. Kapıcı dairesi tüm kat maliklerinin ortak yeridir; kiraya verilmesi kat malikleri kurulunun kararını gerektirir ve yönetim planındaki tanıma göre yüksek çoğunluklar, hatta oybirliği aranabilir. Kira geliri kat maliklerine aittir ve genellikle işletme projesine gelir yazılarak aidatlardan düşülür.

## Kapıcı dairesinin hukuki niteliği

Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm olarak değil, ortak yer olarak görünür. Bu iki sonuç doğurur:

- Hiçbir kat maliki ya da yönetici daireyi kendi adına kullanamaz veya kiraya veremez.

- Kullanım amacını değiştirmek ayrı bir karar konusudur; amacına aykırı kullanım konusunda yargı kararlarında sıkı ölçüler arandığı görülür.

Bu nedenle "kapıcı dairesini kiraya verelim" kararı, mobil kapıcılık kararından ayrı ele alınmalı ve yönetim planı ile tapudaki kayıt incelenmelidir. Tereddüt durumunda kurul öncesinde hukukçu görüşü almak sağlıklıdır.

## Daire için seçenekler

| Seçenek | Artısı | Dikkat edilecek |
| --- | --- | --- |
| Konut olarak kiralamak | Düzenli gelir | Kurul kararı, kira sözleşmesini kimin imzalayacağı, kiracı seçimi |
| Depo veya ortak kullanım | Bisiklet, bebek arabası, malzeme düzeni | Erişim kuralları, yangın güvenliği |
| Mobil kapıcı malzeme odası | Ekipman binada kalır | Odanın küçük bir bölümü yeterli olabilir |
| Boş bırakmak | Karar gerektirmez | Rutubet, bakım ve güvenlik sorunu |

## Kiraya verilecekse adım adım

1. **Yönetim planı ve tapu kontrolü:** Dairenin tanımı ve kullanım amacı okunur.

2. **Kurul kararı:** Gündemde açıkça yer alır; kira süresi, asgari koşullar ve sözleşmeyi imzalama yetkisi karara yazılır.

3. **Daire hazırlığı:** Boya, tesisat ve temizlik yapılır. Uzun süre kapalı kalmış bir dairede rutubet ve küf kontrolü önemlidir.

4. **Sözleşme:** Yönetici, kurulun verdiği yetkiyle kat malikleri adına imzalar.

5. **Gelir takibi:** Kira apartman hesabına yatırılır, yıllık hesap raporunda gösterilir.

## Gelir kime kalır?

Kira geliri ortak yerden elde edildiği için kat maliklerinin ortak geliridir. Uygulamada iki yol vardır:

- **İşletme projesine gelir yazmak:** Kira, temizlik ve diğer ortak giderlerden düşülür; herkesin aidatı azalır. En yaygın ve en az tartışma çıkaran yoldur. Ayrıntı için: [işletme projesine temizlik gideri](https://kayserikuzeytemizlik.com/rehber/isletme-projesine-temizlik-gideri).

- **Ayrı fonda biriktirmek:** Çatı, cephe gibi büyük onarımlar için yedek akçe olarak tutulur.

Hangi yol seçilirse seçilsin, kira gelirinin nereye harcandığı yıllık hesap raporunda ayrı bir satırda görünmelidir. Kat malikleri "kapıcı dairesinden gelen para ne oldu?" sorusunun cevabını rapora bakarak bulabilmelidir. Bazı binalar geliri belirli bir amaca bağlar: örneğin önce çatı onarımı için birikim, hedefe ulaşınca aidat indirimi. Böyle bir planın kurul kararıyla yazılması, yönetici değiştiğinde de sürekliliği sağlar. Kira artışlarının nasıl yapılacağı ve kiracıyla ilgili sorunlarda kimin muhatap olacağı da baştan belirlenmelidir.

Kira gelirinin vergi boyutu kat maliklerinin kendi paylarıyla ilgili olabilir; bu konuda bir mali müşavire danışmak gerekir.

## Kiraya vermeden önce dairenin durumu

Kapıcı daireleri çoğu binada bodrum ya da zemin kattadır ve yıllarca bakım görmemiş olabilir. Kurul kiralama kararı alsa bile dairenin oturulabilir durumda olması gerekir. Kontrol edilmesi gereken başlıca noktalar:

- **Rutubet ve küf:** Bodrum katlarda duvar diplerinde ve köşelerde sık görülür. Yalnızca boyayla kapatılan küf kısa sürede geri gelir; önce nem kaynağı bulunmalıdır. Konu hakkında: [kışın duvar köşesinde küf](https://kayserikuzeytemizlik.com/rehber/kisin-duvar-kosesinde-kuf).

- **Havalandırma:** Pencere yoksa ya da çok küçükse, uzun süreli oturum için ek önlem gerekebilir.

- **Sayaçlar:** Elektrik, su ve doğalgaz ayrı sayaçla mı bağlı, yoksa ortak sayaçtan mı besleniyor? Ortak sayaçtan beslenen bir dairenin tüketimi tüm binaya yansır; kiralamadan önce ayrıştırılmalıdır.

- **Kalorifer:** Merkezi sistemde dairenin ısınma payı nasıl hesaplanacak, karara yazılmalıdır.

- **Giriş ve güvenlik:** Dairenin girişi kazan dairesi ya da depolarla iç içe ise erişim düzeni yeniden kurulmalıdır.

Eski kapıcı taşındıktan sonra dairede derinlemesine bir temizlik yapmak, hem eksikleri görünür kılar hem de daireyi kiralamaya hazırlar. Bu tür boş daire temizliği genellikle mutfak dolapları, banyo, pencereler ve zeminle sınırlıdır; ama uzun süre kapalı kalmış bir yerde koku ve toz sorunu da ele alınmalıdır.

### Kiracı seçimi kimin işi?

Kurul kararında kiracının nasıl seçileceği de yazılmalıdır: yönetici mi seçecek, yoksa adaylar kurula mı sunulacak? Binanın ortak alanında oturacak kişi tüm sakinleri ilgilendirdiği için şeffaf bir yöntem, sonradan çıkacak şikâyetleri azaltır.

## Sık yapılan hatalar

- Yöneticinin, kurul kararı olmadan bir yakınına "geçici" olarak daireyi vermesi,

- Kira gelirinin kayıt dışı tutulması ya da nakit alınması,

- Eski kapıcı henüz daireden çıkmadan kiralama sözü verilmesi,

- Mobil kapıcının malzemelerine yer düşünülmemesi; ekipmanın merdiven altında kalması.

## Mobil kapıcılıkla birlikte düşünün

Mobil kapıcılığa geçen binaların çoğu dairenin tamamına ihtiyaç duymaz; ancak küçük bir dolap ya da oda, görevlinin malzemesinin binada kalmasını sağlar. Bunu kiralama planı yapılırken konuşmak işinizi kolaylaştırır. Hizmetin işleyişi için [mobil kapıcılık](https://kayserikuzeytemizlik.com/hizmetler/mobil-kapicilik), dairenin kiraya hazırlanması için [taşınma temizliği](https://kayserikuzeytemizlik.com/hizmetler/tasinma-temizligi) sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Boşalan dairenin temizliği ve binanın yeni düzeni için Kuzey Temizlik ile görüşüp yerinde keşif isteyebilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Yönetici kapıcı dairesini tek başına kiraya verebilir mi?

Hayır. Kapıcı dairesi ortak yerdir; kiraya verilmesi kat malikleri kurulunun kararını gerektirir.

### Kapıcı dairesinin kira geliri kime ait?

Kat maliklerinin ortak geliridir. Genellikle işletme projesine gelir yazılarak aidatlardan düşülür ya da yedek fonda tutulur.

### Kapıcı dairesi depo olarak kullanılabilir mi?

Kurul kararıyla ortak kullanım alanı olarak düzenlenebilir; erişim kuralları ve yangın güvenliği gözetilmelidir.


---

Kaynak: https://kayserikuzeytemizlik.com/rehber/kapici-dairesi-bosalinca-ne-yapilir  
Son güncelleme: 2026-10-21 15:10:25

Kuzey Temizlik, Kayseri'nin 16 ilçesinde ev, ofis ve inşaat sonrası temizlik, mobil kapıcılık, bina temizliği ve koltuk-halı-yatak yıkama hizmeti veren bir temizlik şirketidir.

Kuzey Temizlik · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0553 829 36 38 · info@kayserikuzeytemizlik.com